تعداد بازدید :817
فروش شهر، فروش حقوق مردم است
شهر به‌یغمارفته و از آن انبوهی برج سربه‌فلک‌کشیده و مراکز خریده به‌جا مانده است. به بهانه کسب درآمد، خانه‌های ویلایی به برج‌هایی با تراکم بالا بدل شده‌اند و برای جبران این خرابی، تنها در کمیسیون‌های گوناگون شهرداری قانون تصویب کرده‌اند. قانون تصویب کرده‌اند تا برای خرابی‌ای که دیگر قابل‌جبران نیست، پول بگیرند. اما محمد عدالتخواه فروش تراکم را به‌صورت‌کلی امری نادرست نمی‌داند و می‌گوید گرفتن پول از نظر من و به صورت کلی بد نیست چرا که مشکل ما تنها فروش تراکم نیست، بلکه کمبود خدمات و فروش به‌صورت افراطی است؛ افراطی که حالا دامن بسیاری از قسمت‌های شهر را گرفته و تا چشم کار می‌کند، به جای فضای سبز و اماکن عمومی، خود را در قامت برج و مرکز خرید نشان داده است؛ امری که گریبان برخی از شهرهای کوچک را هم گرفته و در آنجا نیز به شکل زمین‌خواری جلوه کرده است. با محمد عدالتخواه، فارغ‌التحصیل دانشکده معماری فلورانس و کارشناس اقتصادی در خصوص معضل شهرفروشی به گفت‌وگو نشسته‌ایم که در ادامه می‌آید:
گفته می‌شود از اوایل دهه70، سرطان شهرفروشی در تهران
به‌وجود آمده است. شما چه نظری در این خصوص دارید و آیا می‌توان چنین
زمانی را برای این امر درست دانست؟
به اعتقاد من نمی‌توان زمان دقیقی را برای آن مشخص کرد. اما
به‌صورت‌کلی این معضل از روزی آغاز شد که ما راه‌های فروش شهر که به
ظاهر برای آن کلاه قانونی هم گذاشته بودیم را پیدا کردیم و در حقیقت
از روز کشف تراکم چنین اتفاقی رخ داد. باید بر این نکته تاکید کنم که
در قوانین ما و بسیاری دیگر از کشورهای دنیا، زمین برای فرد است اما
در آنجا هم محدودیتی وجود دارد. برای مثال زمین موات، حتی اگر برایش
سند هم داشته باشیم، براساس قانون اسلامی نمی‌توان از آن بهره برد.
اما براساس قانون، ضمن اینکه فرد مالک زمین است، چندان اختیاری در
قبال زمینش ندارد و نمی‌تواند هرکاری که خواست روی آن انجام دهد.
برابر قانون اسلامی و در ایران، مالکیت محترم است. اما این محترم‌بودن
به این معنی نیست که مالک هرمقدار اختیار داشته باشد و قانونگذار باید
این الزام را ایجاد کند. بنابراین استفاده از زمین بنابر قوانین کشور
و بسیاری دیگر از کشورها، به معنی استفاده نامحدود از زمین نیست. اما
زمانی که شهرداری‌ها متوجه شدند که می‌توانند در مقدار استفاده از
زمین دخالت کنند، تصمیم گرفتند این دخالت به نفعشان باشد و به گرفتن
پول برای ساخت‌وساز اضافی روی آوردند. البته این گرفتن پول از نظر من
بد نیست چراکه مشکل ما تنها فروش تراکم نیست، بلکه کمبود خدمات و فروش
به‌صورت افراطی است. زمانی که در محوطه‌ای به عده‌ای اجازه ساخت بیش
از اندازه داده می‌شود، در آن مکان خدمات مورد نیاز برای پاسخگویی به
این افراد وجود ندارد و به همین دلیل نیز من معتقدم در ابتدا باید
خدمات و شرایط رفاهی را سنجید و متناسب با آن اجازه ساخت داد. در این
صورت، گرفتن پول اصلا بد نیست و می‌توان به‌عنوان راهی برای مدیریت
شهری از آن بهره برد. اگر فروش منطقی باشد ایرادی ندارد، اما در
ساخت‌وسازها و فروش تراکم، افراط صورت گرفت و این افراط است که هرکار
را با مشکل مواجه می‌کند. در این زمینه این خود شهرداری‌ها بودند که
افراد را به خرید تراکم بیشتر تشویق کردند و در جایی مالک اگر
می‌خواست کمتر هم بسازد، این شهرداری بود که تشویق می‌کرد. زمانی‌که
طرح تفصیلی تهران در حال طراحی بود، شهرداری به‌راحتی اعلام کرد
بشتابید! تراکم بخرید که پس از تصویب این طرح دیگر فروش تراکم صورت
نمی‌گیرد! این طرح از قبل تهیه شده بود اما امکان ابلاغ نمی‌یافت و در
واقع آنها می‌خواستند که این طرح را دستکاری کنند. تا قبل از 90 این
حرف‌ها بود که اگر تراکم نخرید، دیگر امکان خرید وجود نخواهد داشت و
از این‌رو هجوم گسترده و ناگهانی برای خرید تراکم آغاز شد. آقای خرم
که زمانی در این مملکت وزیر بودند، طی مصاحبه‌ای که اخیرا از ایشان
منتشر شد، گفتند ما به اندازه 30سال تراکم فروختیم. در هیچ‌کجای دنیا
به این‌شکل نیست. از ابتدا وضعیت ساخت‌وساز زمین مشخص است و از فرد
بهره‌بردار عوارض گرفته می‌شود و عوارض پایداری را برای شهرداری‌ها
ایجاد می‌کند.
اما شهرداری به بهانه کمی درآمد پایدار یا در زمانی به
بهانه طرحی که در آن قرار بود مالیات‌بر ارزش‌افزوده تهران به شهرهای
دیگر اختصاص یابد- که البته رای نیاورد و انجام نگرفت- دست به چنین
کاری زدند... .
شهرداری چون درآمدش کم است، نباید با راه‌های غیرقانونی به‌کسب درآمد
روی آورد. شهرداری‌ها همیشه خود را بدهکار دولت می‌دانند. البته من
نمی‌گویم دولت‌ها کمک نکنند. وقتی در کشوری عمده مالیات‌ها در دست
دولت مرکزی است، نمی‌توان توقع کمک نداشت اما نکته قابل تامل در این
زمینه این است که شهرداری‌ها باید بر اساس واقعیت طرح‌های خود را
بریزند نه براساس یک‌سری آمال و آرزو که بعد برای انجام آنها نیازمند
کسب درآمد از جاهای دیگر باشد. برخی از پروژه‌ها لزومی به اجرایشان
نیست؛ اگر زودتر از آنکه درآمدشان تعریف شده باشد، اجرا شود. کدام
منطق چنین چیزی می‌گوید؟ چرا پول ندارند؟ به این دلیل که هزینه را
بالا برده‌اند و باید این هزینه‌ها را بررسی کرد. شاید برنامه شهرداری
اولویت نداشته باشد. بله اگر خیابان‌ها 10طبقه هم شوند، خوب است اما
به چه قیمتی؟ حالا بگذریم از اینکه در دوطبقه‌شدن هم نه‌تنها مشکلی حل
نشده که خود عامل ایجاد معضل شده است. البته به نظر من تونل نیایش
توجیهاتی دارد اما بقیه نه. ما می‌توانستیم آن پول را در پروژه‌های
بهتری سرمایه‌گذاری کنیم. چرا اتوبان صدر را دوطبقه کنیم؟ می‌توان
ده‌هاتقاطع در تهران را با پول‌های کم غیرهم‌سطح کرد و همه اینها
قابل‌بررسی است. اما باید بگویم در بسیاری از موارد مقصر، حرفه‌ای‌ها
هم بوده‌اند. برای مثال پس از ساخته‌شدن اتوبان صدر، به اندازه کافی
نقدهای حرفه‌ای به این امر نشد و سکوت و مشارکت در چنین مواردی هردو
اشتباه است اما این اشتباه را بسیاری از حرفه‌ای‌ها انجام دادند که
وارد طرح‌ها شدند یا سکوت کردند. موردی را برایتان مثال می‌زنم.
پروژه‌ای در شهر یزد بود. در بازدید رهبری از این شهر، مردم گفتند به
شهر جدیدی نیاز دارند. ما هم آنجا رفتیم و قراردادی با هزینه کم بستیم
که همه را متعجب کرد. دلیل این امر نیز این نکته بود که رهبری در
صورت‌جلسه‌ای که برای این مورد تهیه شده بود، نوشته بودند که بررسی
شود. همین جمله ایشان کافی بود. من هم گفتم که نیازی به ساخت چنین
شهری وجود ندارد. درحالی‌که می‌توانستم به‌راحتی این پروژه را در دست
گرفته و انجام دهم و سود گزافی هم از آن به جیب بزنم، اما چنین کاری
نکردم.
در سایر شهرها وضعیت به چه شکل است؟ آیا در سایر شهرهای
کشور نیز شاهد چنین اتفاقی بوده‌ایم؟
هرچه شهرها بزرگ‌تر می‌شوند، ضریب مهاجرت و رشد جمعیت در آن شهرها
بیشتر است و هرچه رشد شهرها بیشتر باشد، متقاضی تراکم نیز بیشتر
می‌شود. البته شهرهای کوچک هم به‌دلیل اینکه درآمد اندکی دارند،
می‌خواهند درآمدشان را افزایش دهند و چون دولت هم تا اندازه‌ای
می‌تواند به آنها کمک کند، در نتیجه به فکر ایجاد درآمد برای خود
برآمدند. اما فروش در این شهرها در قالب تغییر کاربری و اخذ جریمه
ماده100 که برای ساخت‌وساز اضافی اخذ می‌شود، گرفته می‌شود. جریمه
می‌شود، ولی جریمه به صورت مادی است و قلع بنا داده نمی‌شود و اکثر
شکایت‌های ماده‌پنج در خصوص همین مورد است. متاسفانه این امر عمدتا
وسیله درآمدزایی شده و شهرداری‌ها با دریافت پول چشمشان را روی خلاف
می‌بندند و با بهانه‌هایی مثل تخریب فضای ساخته‌شده، عامل از بین‌رفتن
بیت‌المال می‌شوند. جریمه‌ها هم آنقدر کم بوده که ارزش آن ساخت را
بیان نمی‌کرد. از طرفی تراکم‌های بالاتر، عوارض بالاتر دارند و خیلی
از پروژه‌هایی که شهرداری‌ها انجام می‌دهند برای کسب درآمد بیشتر است
و اغلب این درآمدها را هم برای انجام پروژه‌هایشان می‌خواهند. اما
بسیاری از این پروژه‌ها دلیل قاطعانه‌ای برای اجرایشان وجود
ندارد.
تا چه حد ضعف قانون را در این زمینه می‌توان مقصر دانست. در
حال حاضر یکی از اصلی‌ترین دلایل شهرداری‌ها برای روی آوردن به
شهرفروشی، نداشتن درآمد پایدار است. در حالی که در سال1361 قرار بود
قانونی به تصویب برسد که در آن برای درآمدهای پایدار شهرداری‌ها
برنامه‌ای تدوین کند. اما وضعیت این قانون همچنان پس از گذشت 32سال
نامشخص است.
بخشی از آن مربوط به ضعف قانون است اما بخش عمده‌تر آن به‌دلیل اجرای
اشتباه است. در مدیریت شهری ما به دلیل سیستم کاری نادرست و بسیاری
دلایل دیگر، از اهالی فن و کسانی که توانایی داشتند، کمتر استفاده شده
و این امر به‌ویژه در شهرهای کوچک‌تر به امری قومی و قبیله‌ای بدل‌شده
و افراد به‌واسطه منافعی که دارند انتخاب می‌شوند. به این ترتیب دو
اشکال وجود دارد؛ اول اینکه قوانین ما به‌روز نیست و بدتر از آن، این
است که همین قوانین نیز بد اجرا می‌شود. طرح جامع به جای اینکه مسیر
راه توسعه شهر را باز کند، شهر را به قهقرا برد. واژه‌هایی وارد قانون
شده که به ظاهر قشنگ هستند اما در حقیقت نشان از تخلف دارند و در
حقیقت شرعا و قانونا اشتباه هستند و فروش شهر، در حقیقت فروش حقوق
مردم است اما براساس تفسیرهای نادرست و نبود نظارت‌های دقیق چنین
اتفاقی افتاد. کمیسیون ماده‌پنج خود وسیله تغییر کاربری‌شده است،
درحالی‌که این امر اصلا در حیطه وظایف آنها نبوده است. اما خوشبختانه
از زمان آمدن دکتر آخوندی به وزارت شهرسازی، کمیسیونی تشکیل شد که
براساس آن تخلفات پیگیری شده و ساخت‌وسازهای خلاف، لغو می‌شود. در این
میان بسیاری بر هزینه‌های وارده بر این امر با آن مخالفند.
فروغ فکری
به نقل از روزنامه شرق