تاریخ آخرین ویرایش : جمعه،21-9-1399
تعداد بازدید :91

مسکن اجتماعی؛ ضرورت امروز شهرنشینی

افزایش جمعیت، گسترش شهرنشینی و مهاجرت از روستا به شهر از عواملی هستند که همواره نیاز به تولید مسکن را افزایش می‌دهند و در صورتی که ساخت مسکن متناسب با این رشد و جابه‌جایی صورت نگیرد، کمبود آن به مهم‌ترین مساله توسعه شهری بدل می شود. مسکن از جمله نیازهای اساسی افراد است و اقتصاددانان بر این باورند که مسکن مهم‌ترین عنصر دارایی بیش‌تر خانواده‌های یک جامعه محسوب می‌شود.

باید در نظر داشت که مسکن یک کالای اقتصادی است و سرمایه‌گذاری بر آن به طور مستقیم بر اشتغال و درآمد ملی تاثیر خواهد داشت. از دید اجتماعی هم تامین مسکن برآورد یک نیاز اجتماعی تلقی می‌شود. به همین ترتیب است که مساله تامین مسکن خانواده‌های ایرانی در قانون اساسی مورد توجه قرار گرفته است.

سیاست‌های مسکن در شش برنامه توسعه پس از انقلاب پیگیری شده است. هر چند همه این برنامه‌ها بر تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و عرضه مسکن و کنترل بازار مسکن تاکید کرده‌اند اما به دلایل مختلف هیچ کدام در رسیدن به اهداف خود چندان موفق نبوده‌اند.

در این میان مسکن اجتماعی به نوع خاصی از شیوه تأمین مسکن اطلاق می­شود که ریشه تاریخی در قرن نوزدهم دارد و تعدادی از کشورهای صنعتی طی دهه ­های

گذشته به ویژه در سال­های بعد از جنگ جهانی دوم از این روش برای تامین مسکن افراد کم­ درآمد و میان­درآمد استفاده کرده اند. در ایران هم در برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی، مسکن اجتماعی از جایگاه ویژه ای برخوردار بوده و پس از آن در برنامه­ های بعدی هم طرح­های تامین مسکن گروه ­های کم ­درآمد در قالب­های متفاوت اجرایی شده است.

در طول سال­های برنامه پنجم توسعه با توجه به تخصیص بخش اعظم منابع بخش مسکن به تکمیل طرح مسکن مهر و مواجهه سیاستگذاران این بخش با محدودیت منابع و یارانه­ های تخصیص ­یافته به بخش مسکن، قدرت عمل دولت یازدهم در برنامه‌های جدید کاهش یافت و اجرای برنامه‌های عملیاتی همچون مسکن اجتماعی به تعویق افتاد. لیکن هیات وزیران با هدف حمایت دولت از تامین مسکن گروه­های کم ­درآمد و در راستای اجرای سیاست­های دولت یازدهم در بخش مسکن طی سال­های ۱۴۰۰-۱۳۹۶ برنامه ­ای را در دو قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی مصوب کرد.

در این طرح برنامه­ ریزی برای اجرای سالانه ۱۰۰هزار واحد مسکونی طی سال­های ۱۴۰۰-۱۳۹۶ صورت گرفته است و کمک­هایی در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن ملکی، پرداخت تسهیلات به سازندگان مسکن استیجاری، ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض­ الحسنه ودیعه مسکن پیش ­بینی شده است.

باید اشاره داشت: مسکن اجتماعی به عنوان راه‌حلی برای برطرف کردن کمبود مسکن در کشورهای صنعتی شروع شد. هرچند در برخی از این کشورها پروژه‌های ساخت آن دچار مشکلاتی شد اما هنوز هم راه‌حلی کارا تلقی می‌شود.

برخی کشورهای در حال توسعه هم به مرور الگوی مسکن اجتماعی را برای حل کمبود مسکن اتخاذ کردند. در فیلیپین سال‌های ۱۹۹۸-۲۰۰۰حدود ۲۷درصد از تولید مسکن جدید در قالب مسکن اجتماعی بود. هند، ترکیه، عراق، مصر، سری‌لانکا، ژاپن و برزیل هم به مرور به ساخت مسکن اجتماعی روی آوردند.

تفاوت‌هایی در مسکن اجتماعی این کشورها با کشورهای پیشرو مشاهده می‌شود (برای مثال سوبسید و کمک به سازندگان مسکن اجتماعی در این کشورها کم‌تر صورت گرفت) اما به طور کلی تلاش شد الگوی کشورهای صنعتی در این زمینه برای حل کمبود مسکن پیاده شود.

مهم‌ترین نکته در قیمت تمام شده مسکن، قیمت زمین است. در تمامی کشورها چه کشورهای پیشرو در زمینه مسکن اجتماعی و چه کشورهایی که بعدا شروع به ساخت مسکن اجتماعی کردند، تلاش شد قیمت زمین کاهش پیدا کند.

مهم‌ترین روش‌هایی که برای کنترل قیمت زمین به کار گرفته شد؛ کنترل کاربری زمین از طریق صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله‌ شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی، سیاست‌های مالیاتی برای خرید و فروش زمین، مالیات بر زمین‌های خالی، سوبسید و تخفیف مالیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی بود.

برزیل با ۱۹۰میلیون نفر جمعیت که اکنون ششمین اقتصاد بزرگ جهان محسوب می‌شود، در دو دهه‌ اخیر رشد بالای اقتصادی را با فرآیند تمرکززدایی و برپایی نهادهای پیش روی مشارکتی درآمیخته است.

این کشور دارای رشد بالای شهرنشینی بوده که همین مساله کمبود مسکن را حادتر کرده است. از این رو سیاست اجتماعی مسکن برزیل یک بسته‌ جامع است که در آن نقش دستگاه‌ها و سازمان‌های ملی، ایالتی و شهرداری‌ها به دقت تعریف شده است.

یکی از مفاد قانون اساسی این کشور، داشتن مسکن مناسب برای همه‌ ساکنان شهر است و شهرداری‌ها در برزیل با سازوکارهایی مانند بودجه‌ریزی مشارکتی در جلب مشارکت مردم بسیار موفق عمل کردند.

برنامه ساخت مسکن اجتماعی دولت برزیل از ماه مارس سال ۲۰۰۹با بودجه‌ای ۱۸میلیارد دلاری آغاز شد. هدف آن تامین یک میلیون خانه بود. دومین مرحله از این برنامه در سال ۲۰۱۰اعلام شد که هدفش ساخت ۲میلیون خانه بود. از ۳میلیون خانه، ۶ر۱میلیون خانه به خانواده‌هایی تعلق گرفت که درآمد آن‌ها بین صفر تا سه برابر حداقل دستمزد است.

یک میلیون خانه هم به خانواده‌هایی تعلق می‌گیرد که درآمد آن‌ها بین ۳تا ۶برابر حداقل دستمزد است و ۴۰۰هزار خانه برای خانواده‌هایی با درآمد ۶تا ۱۰برابر حداقل دستمزد در نظر گرفته شده است.

برای تنوع‌بخشی به فضای مسکن اجتماعی، این نوع مسکن در سه نمونه‌ اصلی برای سه گروه درآمدی طراحی می‌شود. گروه یک که برای کم‌درآمدترین‌ها است از بودجه‌ فدرال و یارانه‌هایی که برای وام و امور زیربنایی و اجتماعی پرداخت می‌شود، بهره‌مند می‌شود و در چارچوب مسکن حداقل است و گروه دو و سه تا سطح طبقه متوسط می‌رسند.

مسکن گروه یک با یاری سازمان‌های مردم‌نهاد و غیرانتفاعی ساخته می‌شود. همچنین نمونه‌های مسکن گروه‌های دو و سه دارای تنوع و امکانات بیش‌تر بوده اما دارای کمک بلاعوض نیستند و نوع و میزان یارانه‌ آن‌ها به طور نسبی کم‌تر می‌شود. در گروه‌های دو و سه بخش خصوصی فعال است و امکان تجاری‌سازی هم وجود داردو بسته به ابعاد طرح‌ها، بخش خصوصی به بزرگ، متوسط و کوچک تقسیم می‌شود. جالب توجه است که از هنگام معمول شدن تدریجی سیاست اجتماعی جدید در برزیل، کل سرمایه‌گذاری در این بخش چند برابر شده است.

در ژاپن هم شرکت تامین مسکن و آبادانی شهرها وابسته به دولت مرکزی و شرکت‌های محلی سازنده‌ مسکن وابسته به ادارات محلی شهرداری‌ها و دهداری‌ها است. سازمان مسکن عمومی (۱۹۵۱) و نهاد مرکزی مسکن اجتماعی که در واقع یک نهاد دولتی بود، به خانوارهای طبقه‌ی متوسط درآمدی، وام‌های رهنی بلندمدت با نرخ بهره‌ ثابت با هدف تسهیل دسترسی به مالکیت مسکن پرداخت می‌کرد. مسکن اجتماعی با یارانه‌ دولت ملی ساخته می‌شود و تحت مالکیت و مدیریت دولت محلی بود که برای افراد طبقه کم‌درآمد جامعه با اجاره‌های سوبسیدی ساخته شده بود.

مخارج دولت ملی برای برنامه‌های مسکن در سال ۱۹۹۳در ژاپن معادل ۴ر۱درصد از کل بودجه دولت ملی ژاپن بود. این رقم تقریبا به همین رقم برای کشور ایالات متحده آمریکا نزدیک است و از انگلستان و فرانسه کم‌تر و از آلمان بیش‌تر بوده است.

ژاپنی‌ها معتقدند که این رقم به این معناست که دولت ژاپن در پرداخت یارانه برای بخش مسکن در حد متوسط جهانی قرار دارد. در ژاپن یارانه‌های مسکن هم به خریداران مسکن پرداخت می‌شود و هم به تولیدکنندگان آن. تولیدکنندگان در واقع شامل سازندگان مسکن و سازندگان مسکن اجاره‌ای می‌شوند. نرخ بهره این وام‌ها معمولا ۲تا ۳درصد کم‌تر از نرخ بهره‌ بازار است. از ۱۹۸۰تا اواسط دهه‌ ۱۹۹۰نسبت مسکن‌هایی با دریافت وام خرید مسکن ملکی از نهاد مرکزی مسکن اجتماعی به ۴۰درصد رسیده بود و البته خانوارها معمولا این وام را با یک وام تکمیلی که از بانک‌های تجارت دریافت می‌کردند برای خرید مسکن به کار می‌بردند. سهم وام‌های پرداختی توسط دولت در دهه‌ ۱۹۹۰معادل ۲۵درصد از کل وام‌های پرداختی برای خرید و ساخت مسکن جدید بود.

به طور کلی نقش دولت در تامین بودجه ساخت و زمین در موفقیت تجربه ایجاد مسکن اجتماعی تاثیر به سزایی دارد همانطور که تجربه برزیل و ژاپن هم گویای این مهم است. نقش دولت در حمایت از تولید انبوه و ارزان مصالح برای تداوم چرخه تولید مسکن و پایین نگاه داشتن قیمت آن حائز اهمیت است.

در کشورهای در حال توسعه معمولا امکان بهبود مسکن فراهم نمی‌شود و در شرایطی که تلاش می‌شود کیفیت بالا برده بشود، هزینه تمام شده بالا می‌رود و باعث می‌شود گروه‌های کم‌درآمد نتوانند به آن دسترسی پیدا بکنند.

این در حالی است که در اروپا مسکن اجتماعی از طریق دادن سوبسید برای ساخت، اعمال کنترل در مورد سطح و استاندارد واحدهای تولید شده و قیمت مسکن استیجاری به عنصری کلیدی در حل بحران مسکن بدل شد.

هلند، فرانسه و کشورهای اسکاندیناوی مثال‌های خوبی از مسکن اجتماعی هستند. در همه کشورهای صنعتی به جز انگلیس، آمریکا و آلمان غربی، ساخت مسکن اجتماعی تا نیمه دهه ۱۹۷۰ ادامه پیدا کرد و بین سال‌های ۱۹۶۵ تا ۱۹۷۵ به اوج رسید.در اروپا، مسکن اجتماعی عنصری کلیدی در حل بحران مسکن شد. این مهم با دادن سوبسید برای ساخت مسکن اجتماعی، اعمال کنترل در مورد سطح و استاندارد واحدهای تولید شده و قیمت مسکن استیجاری عملی شد.

با توجه به اینکه زمین بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر به سزایی دارد، در تمامی کشورها سعی کرده‌اند قیمت زمین را کاهش بدهند. مهم‌ترین روش‌ها عبارتند از: کنترل کاربری زمین از طریق صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله‌ شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی، سیاست‌های مالیاتی برای خرید و فروش زمین، مالیات بر زمین‌های خالی، سوبسید و تخفیف مالیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی.

در این زمینه باید گفت، هلند دارای بیش‌ترین سهم مسکن اجتماعی در بین کشورهای اتحادیه اروپا است. قانون مسکن اجتماعی هلند در سال ۱۹۰۱ تصویب شد و تامین این مسکن در هلند به عهده "سازمان‌های مسکن اجتماعی" است که انجمن‌ها یا بنیادهای غیرانتفاعی و خصوصی هستند. این سازمان‌ها تحت نظارت دولت فعالیت می‌کنند و مسئولیت ساخت، نگهداری، فروش و اجاره مسکن اجتماعی و ارائه خدمات پایه به ساکنان را به عهده دارند. در هلند میزان اجاره‌بهای مسکن اجتماعی از مسکن اجاره‌ای خصوصی کم‌تر است و دولت برای پرداخت اجاره‌بها به ساکنین کمک می‌کند.

سازمان‌های مسکن اجتماعی هلند از سال ۱۹۹۳ از لحاظ مالی کاملا از دولت مرکزی مستقل شدند. اما سسیتمی برای گرفتن وام از بازار سرمایه برای آن‌ها بوجود آمد که شامل موارد زیر است:

۱٫ صندوق مرکزی مسکن اجتماعی در بخش عمومی که مستقل است، بر وضعیت مالی سازمان‌ها نظارت عالی دارد و وقتی دچار مشکل مالی می‌شوند برای پشتیبانی دخالت می‌کند.

۲٫ دومین ابزار حمایتی، صندوق تضمین مسکن اجتماعی است که ماهیتی خصوصی دارد و بوسیله‌ سازمان‌های مسکن اجتماعی برای همبستگی مالی شکل گرفته و شرایط گرفتن وام از بازار باز سرمایه را برای‌شان فراهم می‌کند.

۳٫ اگر این‌ها کفایت نکند، دولت مرکزی یا محلی برای حل مشکلات مالی دخالت می‌کند.

در سال ۲۰۱۱ بیش از ۸ر۲ میلیون خانوار از ۲ر۴ میلیون خانوار هلندی از مسکن اجتماعی استفاده می‌کردند. تا سال ۲۰۱۰ همه خانوارهای هلندی می‌توانستند از مسکن اجتماعی استفاده کنند اما پس از آن مختص گروه‌های کم‌درآمد شد. در سال ۲۰۱۴ بیش از ۳۲ درصد کل موجودی مسکن هلند، مسکن اجتماعی بود و ۷۵ درصد از موجودی مسکن اجاره‌ای را تشکیل می‌داد. هلند بالاترین سهم مسکن اجتماعی را در بین کشورهای اتحادیه اروپا دارد.

در آلمان هم حتی اشخاص حقیقی، بخش خصوصی و شرکت‌ها در کنار سازمان‌های غیر انتفاعی در تامین مسکن اجتماعی شرکت می‌کنند اما تحت کنترل قواعد دولتی هستند. در این کشور موسسات دولتی و خصوصی وام‌های بلندمدتی به سازندگان مسکن اجتماعی می‌دهند. کارخانه‌ها برای کارگران و دولت برای کارکنانش خانه می‌سازند و از اواخر دهه ۱۸۹۰ با تصویب قانونی، شرکت‌های بیمه موظف به مسکن‌سازی غیرانتفاعی شدند.

برگرفته از روزنامه اطلاعات

 

 



نظرات:

برای ارسال نظر جدید ابتدا باید وارد سایت شوید