تاریخ آخرین ویرایش : سه شنبه،5-4-1397
تعداد بازدید :155

دلايل ناكامي محرك ها در بافت هاي فرسوده

 

    در مطالعات انجام شده پيرامون ارزيابي تاثير تسهيلات و مشوق ها در نوسازي بافت فرسوده تهران، ظاهر مثبت و باطن منفي تسهيلات دولت و شهرداري تهران در بافت فرسوده شناسايي شده که نشان مي دهد خطاي تشخيص در نحوه ورود به بافت و اشکالات مشوق هاي نوسازي، بهبود اوضاع کم درآمدهاي شهري را با اجراي اين سياست ها ناکام گذاشته است.
    در اين مطالعه، ۸ منطقه فقيرنشين پايتخت که مناطق فرسوده شهر به حساب مي آيند، بر حسب تاثيرپذيري از مشوق ها (محرک هاي نوسازي ارائه شده از سوي دولت و شهرداري تهران)، به ۵ دسته تقسيم بندي شده اند که به ترتيب شامل مناطق «بي تفاوت به محرک ها»، مناطق «اثرپذير از محرک ها»، مناطق «بي تاثير از محرک ها»، مناطق «با اثرپذيري کم» و مناطق «بافت تاريخي شهر» مي شود. در دسته اول، مالکان بافت فرسوده با عواملي غير از محرک هاي نوسازي، مشغول بازآفريني شهري هستند. در دسته دوم، اوضاع نوسازي به واسطه محرک ها، بهتر (باشتاب بالا) از زمان قبل از ارائه محرک ها بوده و در دسته سوم، وضعيت نوسازي چه قبل و چه بعد از ارائه محرک ها، با سرعت کم همراه بوده است. در دسته چهارم نيز اوضاع، اندکي بهتر شده است. در بافت تاريخي نيز اتفاق آن چناني بروز نکرده است. به تعبير ديگر مشخص است که محرک هاي نوسازي بافت فرسوده که طي ۱۰سال اخير به دو شکل «تسهيلات بانکي نوسازي» و «واگذاري رايگان تراکم ساختماني» از طرف دولت و شهرداري، در بافت فرسوده توزيع شده است، تاثير مورد انتظار از بابت بهبود چهره اجتماعي بافت و حتي نوسازي کالبدي مطلوب را نداشته است. عدم موفقيت موثر در تحريک نوسازي بافت فرسوده با تسهيلات بانکي، ناشي از «ممنوعيت پرداخت تسهيلات به املاک بدون سند و داراي مشکل حقوقي و ثبتي» بوده و در عين حال، بوروکراسي ناکارآمد در پرداخت وام نوسازي بافت فرسوده، يارانه هاي کاغذي نرخ سود تسهيلات نوسازي که عملا تسهيلات با سود بيش از ۲۰ درصد را مقابل سرمايه گذاران ساختماني و مالکان بافت قرار داد و همچنين فساد ناشي از دريافت زيرميزي براي ارائه برخي تسهيلات و مشوق ها باعث شده، نرخ بازدهي تسهيلات در پروژه هاي نوسازي بافت فرسوده تهران، از يک درصد تجاوز نکند.
    از طرفي، تراکم ساختماني رايگان نيز در برخي مناطق فرسوده که ممنوعيت افزايش ارتفاع ساختمان ها (بافت تاريخي) وجود دارد، عملا کارگشا نبوده است؛ به طوري که نرخ بازدهي اين نوع مشوق ها و تسهيلات غيرريالي نيز ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزيابي مي شود. مانع بعدي تسريع روند نوسازي بافت فرسوده طي سال هاي گذشته با وجود ارائه بسته هاي تشويقي متعدد، «وابستگي بسياري از ساکنان مناطق فرسوده پايتخت به کاربري درآمدي محل سکونتشان» است. مطالعه صورت گرفته در اين باره مشخص مي کند: بخشي از ساکنان املاک فرسوده در ۸ منطقه تهران، از محل سکونت خود به عنوان محل درآمد به شکل انبارداري، محل جمع کردن ضايعات، آشپزخانه عرضه غذا و شغل هاي شبه خانگي استفاده مي کنند و در نتيجه، به دليل تخريب مجراي درآمدي در اثر تخريب بافت فرسوده و نوسازي به شکل مجتمع هاي آپارتماني، مقابل اين تحول مقاومت مي کنند. از اين رو مالکان بافت فرسوده براي رضايت به مشارکت در نوسازي، ابتدا منافع کوتاه مدت و بلندمدت خود را در قالب «تصميم اقتصادي با مبناي عقلاني» بررسي مي کنند.
    مقايسه روند تخريب و نوسازي در بافت هاي فرسوده و غيرفرسوده در مناطق ۲ گانه شهر تهران طي سال هاي گذشته نيز نشان مي دهد: بيشترين تاثير تسهيلات و مشوق ها در مناطق ۱۰،۱۱ و ۱۲، تاثير نسبي تسهيلات و مشوق ها در مناطق ۹،۱۵،۱۶ و ۱۷ و کمترين تاثير تسهيلات و مشوق ها در مناطق ۷ و ۸ بوده است. به تعبير ديگر به ازاي يک درصد افزايش در مجموع تسهيلات اعطايي، ۳۲/ ۰ درصد به مساحت نوسازي شده افزوده شده است.
    با نگاهي به روند تخريب و نوسازي بافت فرسوده در سال هاي گذشته، براي پيشبرد يک طرح جديد در محدوده بافت فرسوده، الزام طراحي راهکارهاي انگيزشي براي سرمايه گذاران با توجه به توان مالي پايين ساکنان براي انجام فرآيند نوسازي و ساخت وساز به صورت شخصي و افتادن بار نوسازي اين محلات بر دوش سرمايه گذاران و سازنده ها ضروري به نظر مي رسد.
    در راهکارهاي بلندمدت نيز اين محلات نيازمند توانمندسازي ساکنان بوده تا فرآيند نوسازي به طور مستمر و نه مقطعي توسط آنها ادامه يابد. نکته مهم آنکه تحقيقات انجام شده نشان مي دهد بسياري از سازنده ها مبلغ تسهيلات را نسبتا کافي دانسته اند و از نظر آنان سود بالاي آن و مدت زمان کوتاه بازپرداخت منجر به عدم رغبت آنها به استفاده از تسهيلات شده است. همچنين باتوجه به مسائل بافت هاي ناکارآمد شهري مانند ارزش پايين تر زمين و هويت اجتماعي آنها، بسياري از واحدهاي ساخته شده با دوره خواب زيادي تا زمان فروش مواجه هستند که البته اين مطلب با توجه به رکود ساخت و ساز در کشور نيز قابل توجيه است: اما راهکارهايي مانند تضمين خريد واحدها مي تواند منجر به تمايل بيشتر آنها به فعاليت در اين گونه محلات شود. در عين حال توجه به تفاوت مناطق و محلات در ميزان تمايل سرمايه گذاران براي سرمايه گذاري ضروري است. به عنوان مثال محله نعمت آباد و مشکل وقفي بودن املاک و عدم تاثيرگذاري افزايش مشوق ها، محله باغ آذري به دليل مشکلات اجتماعي بسيار و موقعيت توپوگرافي نامناسب (بالا بودن آب هاي سطحي)، محله سنگلج به دليل تاريخي بودن و ضوابط سازمان ميراث فرهنگي و... از جمله محلاتي هستند که ايجاد نگاه متفاوت و متمايز به محلات فرسوده شهر را الزامي مي کند. همين طور سازنده ها به نوسازي با بهبود مساله حکمروايي شهري و ارائه مناسب خدمات از سوي شهرداري ها تمايل بيشتري دارند. نکته ديگري که بايد در جريان نوسازي بافت فرسوده مدنظر قرار گيرد اين است که اگرچه ساکنان از مبلغ وام در نظر گرفته شده رضايت نسبي دارند، اما مشکل عمده، عدم توانايي پرداخت اقساط وعدم رغبت به مشارکت با سازندگان به دليل عملکرد ضعيف و رغبت پايين آنها است. ضمن آنکه در کنار تمام مشوق ها و تسهيلات که اکثرا بعد مالي را هدف قرار داده اند و مي توانند راه حل هايي مقطعي و کوتاه مدت باشند، بحث فرهنگ سازي، توانمندسازي اقتصادي، اجراي طرح هاي نوسازي و محرک توسعه براي باز شدن درهاي محله روي ورود سرمايه و افزايش ارزش هاي اقتصادي و اجتماعي محله و... از مباحث قابل توجه بوده که مي توانند فرآيند نوسازي را مستمر سازند. با توجه به نکات ذکرشده پيشنهاد مي شود کاهش فرآيند اداري در زمينه ساخت وساز و به حداقل رساندن آن در بافت هاي ناکارآمد، آموزش کارشناسان متخصص، ويژه رسيدگي به پرونده هاي ساخت وساز در اين گونه بافت ها، ايجاد آيين نامه هاي مشترک بين شهرداري ها و سازمان عمران و بهسازي شهري ايران در زمينه کاهش فرايندهاي اداري و چگونگي رسيدگي به پرونده هاي مربوطه، کاهش هزينه هاي غيررسمي در زمينه ساخت وساز در بافت هاي ناکارآمد، شفاف سازي در ضوابط و مقررات اجرايي در حوزه ساخت وساز در بافت هاي ناکارآمد، افزايش نظارت در زمينه چگونگي اجراي قوانين و مقررات در فرايندهاي اداري، کاهش هزينه هاي بهره گيري از تسهيلات و مشوق هاي مالي در بافت هاي ناکارآمد در دستور کار قرار گيرد.
    کاهش هزينه هاي بهره گيري از تسهيلات و مشوق هاي مالي در بافت هاي ناکارآمد مي تواند از پنج مسير ايجاد ضوابط و قوانين لازم الاجرا در زمينه پرداخت سود يارانه بانکي در وام هاي نوسازي و وديعه مسکن در بافت هاي ناکارآمد، کاهش سود نهايي دريافتي از سازنده يا افزايش مدت زمان بازپرداخت وام نوسازي در بافت هاي ناکارآمد، ايجاد ضوابط و قوانين لازم الاجرا براي ارائه تسهيلات وديعه مسکن به منظور اسکان ساکنان در فرآيند ساخت وساز، ايجاد منابع تامين مالي مشخص براي تضمين در ارائه تسهيلات بانکي به ساکنان و سازندگان بافت هاي ناکارآمد به ويژه در دوران رکود مسکن و آموزش نيروي انساني متخصص ويژه رسيدگي به پرونده هاي ساخت وساز و به حداقل رساندن زمان بررسي به ويژه در هريک از مراحل چهارگانه اعطاي وام تحقق يابد.
    ايجاد مشوق هاي ضمانتي و مشارکت با سازنده در ضررهاي احتمالي پيش رو و تدقيق موضعي و موضوعي مشوق ها متناسب با ويژگي هاي هر محله از طريق اعطاي تراکم هاي تشويقي متناسب با شرايط و ويژگي هاي هر محله و انتقال حق توسعه(استفاده از تراکم) به دليل محدوديت هاي موجود در بافت هاي تاريخي به ساير بافت هاي شهري بايد مورد توجه سياست گذاران اين حوزه قرار گيرد.
    
    *معاون برنامه ريزي و توسعه شهري شهرداري تهران
     نويسنده: حجت الله ميرزايي *



نظرات:

برای ارسال نظر جدید ابتدا باید وارد سایت شوید