تاریخ آخرین ویرایش : دوشنبه،19-4-1396
تعداد بازدید :2821

عواقب طرح تفصيلی جديد شهر تهران در گسترش تراکم های ساختمانی

عواقب طرح تفصیلی جدید شهر تهران در گسترش تراکم های ساختمانی

شهرداری تهران با بودجه هزاران میلیارد تومانی که به نسبت میزان خدماتی که به شهروندان می دهد با هیچ شهر دنیا قابل مقایسه نیست اعظم درآمد خود را از فروش تراکم به دست می آورد . امری که در هیچ کجای دنیا به این صورت افسار گسیخته ، بی حساب و بی حد و مرز دیده نمی شود . در تمام سالیان گذشته شهرداری تهران بر اساس قوانین موضعی و بخش نامه ها به طور سلیقه ای و غیر قابل کنترل به ساخت و سازهای شهری و عمرانی می پرداخت . با رونمایی طرح جدید تفصیلی شهر تهران که سال ها با هزینه ای کلان توسط 22 مشاور بزرگ این شهر در دست تهیه بود مشاوران و مهندسان و معماران و كساني كه نگران وضعيت شهر تهران بودند امید داشتند که طرح تفصيلي به مجراي قانوني براي ضابطه مند شدن ساخت و سازها تبديل شود و شهر به آرامش و قانونمندی دست یابد. اما در رونمایی این طرح شهردار تهران جناب آقای دکتر قالیباف در آغاز سخنان خود جمله ای را بر زبان آورد که به مرور درمی یابیم معنای آن بسیار فراتر از آن است که می پنداشتیم : " در جهان سوم اگر کسی بخواهد خانه اش را بسازد شهرش را خراب می کند و اگر بخواهد شهرش را بسازد باید بپذیرد که خانه اش خراب شود ! "

امروز شاهدیم که بر عکس آنچه می پنداشتیم این طرح تفصیلی با قوانین گنگ و پهنه بندی غیر معقول و افزایش تراکم و سطح اشغال چنان زمینه ای را فراهم آورده است که حتی صاحبان ساختمان های مسکونی پنج ساله نیز ترغیب شده اند که دوباره ساختمان خود را بکوبند و بنایی با زیربنا و طبقات بیشتر بسازند و بدین ترتیب نه تنها دیگر شهر معنای شهر را ندارد و به کارگاه عظیم ساختمانی بدل شده است که آخرین بازمانده های فضای سبز نیز از بین می روند .

به برخی از قوانین تراکم و سطح اشغال در این طرح تفصیلی نگاهی می کنیم که دست شهرداران مناطق را براي اعمال نظرهاي شخصي و تامین سرمایه بیشتر برای شهرداری تهران باز می گذارد . تعريف هايي كه در نهايت به درآمدزايي شهرداری ، افزایش سرمایه سرمایه داران و تضییع حقوق شهروندان معمولی ختم می شود :

در ضوابط و مقررات مربوط به تراکم ساختمانی می بينیم که تراكم ساختماني مجاز در زير پهنه هاي حفاظت ، مختلط ويژه ، گستره ها و مراکزتجاري، اداري وخدمات و پهنه هاي ويژه بلند مرتبه سازي   به صورت کلي ودرقالب تهيه و ارائه طرح هاي توجيهي، تدوين می شود وحسب مورد در کارگروه تطبيق تاييد و يا در كميسيون ماده پنج، به تصويب می رسد . این بدان معناست که در اين پهنه ها ساخت و ساز می تواند تا صد در صد زمین با تراکم های سرسام آور صورت گیرد همانگونه که در حال حاضر در شهر تهران شاهد هستیم . يعني نه تنها هيچ قانون وچهارچوب معينی براي فروش تراكم در اين موارد تعيين نشده بلكه تنها با سنجش سود و زیان طرفین و بدون کمترین سنجش و مطالعات میدانی برای مکان یابی صحیح فضاهای تجاری و اداری و خدمات از نظر جمعیت و دسترسی و نیازهای واقعی مردم هر منطقه تصمیم گیری می شود . هر زمان که شهرداری پول کم می آورد فوراً چنین درهایی برای معامله گشوده می شود و چنانکه می دانیم در پروژه های تجاری - اداری خود شهرداری هم سهیم است . 

در ضوابط مربوط به میزان سطح اشغال آمده كه در بسياری از محدوده های زير پهنه هاي فعاليت ( تجاري ،اداري و خدمات ) ، همچنين مختلط ( تجاري ،اداري و مسكوني)  سطح اشغال می تواند تا 80 درصد باشد ! يعنی تنها 20 درصد از زمین به فضای بازی اختصاص می یابد که بی شک حداقل 10% از آن نیز به فضاهای گردش و رمپ و محل عبور خودرو اختصاص مي يابد و عملا هيچ فضايي براي فضاي سبز باقي نمي ماند . این همان منظره ای است که امروز در جای جای الهیه ، باغ فیض ، دارآباد و کن شاهد آن هستیم .

از همه مهتر اينكه در طرح تفصيلي آمده است كه در تمام زيرپهنه های استفاده از اراضي ( با استثنائاتی که البته طبق سایر شرایط به راحتی نادیده گرفته می شود ) افزايش تعداد طبقات با تائيد شهرداري منطقه امکان پذیر است ! يعني هرکس که پول داشته باشد با توافقی با شهرداری مي تواند طبقات بيشتري بسازد و آنکه این قانون را نمی داند یا پولی برای خرید طبقه بیشتر ندارد در کنار برج هایی که در کنار ساختمان حقیرش افراشته می شود سکوت کند ! چنین قوانین مخدوش و گریز پذیری در هیچ کشور دنیا دیده نمی شود ! زمانیکه حد ارتفاع و خط آسمان در جنب خيابان يا پهنه ای تعیین می شود عالی ترین مقام آن کشور نیز نمی تواند از آن تخطی نماید اما تعريف طرح هايي همچون طرح تفصيلي كنوني به معناي اين است كه با چانه زنی و توافق و پول مي توان ارتفاع بيشتري خريد بدون اينكه هيچ منع قانونی وجود داشته باشد .

یکی از مهم ترین نکاتی که در این طرح تفصیلی آمده و موجب نابودی کل فضاهای سبز در عرصه زمین های خصوصی می شود اختصاص 100% زمین به جای 60% به ساخت و ساز است . در این طرح به گونه فریبنده ای آمده است ؛ سطح اشغال زير زمين قطعات واقع در پهنه هاي فعاليت و مختلط می تواند براي زيرزمين اول 80 درصد و برای زيرزمين دوم به بعد بدون قطع درخت تا 100 درصد باشد ! چگونه ممکن است بدون خاک برداری تمام زمین در زیر زمین به طور 100% ساخت و ساز کرد ؟ واقعا اين طرح به جز به سخره گرفتن افكار و منطق عمومي چه معناي ديگري مي تواند داشته باشد ؟ قبلا کل ساخت و ساز در 60 % زمین بود که مطابق آن هم به دلیل ایجاد دسترسی پارکینگ از حیاط بسیاری درختان قطع می شدند اما با این طرح تیر خلاص به فضای سبز زده می شود . بدیهی است که هیچ کس نمی تواند درختان کهن با ریشه های عمیق را نگاه دارد و زیر آن ساخت و ساز کند . در حال حاضر زمین خواران و سرمایه داران و بساز بفروش ها  با خیال راحت و بدون اعتراض مردم و شهرداری همه درختان را قتل عام می کنند و بعدها حداکثر در 5% زمین گلدانها یا باغچه هایی را ایجاد می کنند که کمترین فایده ای برای محیط زیست ندارد . با افزایش سطح اشغال برج هایی که در باغ ها ساخته می شوند از 30% به 60% نیز در پهنه های مسکونی عملا دیگر تهران فضای سبز خصوصی نخواهد داشت . با اين قانون باغ هاي نواحي اوین و كن و الهيه در حال نابودي است . اين طرح نه تنها ساخت و سازها را هدفمند نكرد كه حتي فضاي سبز را هم به شدت تخريب و نابود كرد . به اعتقاد من طرح تفصيلي عملا مجوز نابودي فضاي سبز تهران است . آن هم فضاي سبز و باغ هايي كه به هيچ عنوان احيا كردن آنها ممكن نيست .  تا قبل از اين طرح حرف از اين بود كه چرا شهرداري براي فروش تراكم و ساخت و سازها قانون ندارد ؟ اما حداقل اين بود كه میزان ساخت همان 60 درصد بود اما با اين طرح نه تنها بهتر نشد كه حتي بدتر هم شد و فضاي سبز شهر به كلي نابود شد . از دیگر رویکردهای جدید شهرداری تهران صدور مجوز برای طبقات متعدد زیرزمین و پارکینگ است . اخیراً شاهد حفر عمیق و فرسایش عظیم خاک در تهران هستیم . يكي از دلايل اصلي ريزش هاي پياپي ساختماني در تهران اینگونه گودبرداری های بسیار عمیق برای ساخت زيرزمين هايي است كه بدون استاندارد و رعايت اصول آتش نشاني و ايمني در حال گسترش هستند .

در کوتاه مدت طرح تفصیلی تمام فضای سبز زمین های خصوصی را به نابودی می کشد . در برابر صدور مجوز قتل عام درختان کهن سال به طرز مضحکی در جبران فضای سبز در ضوابط این طرح آمده است كه به منظور تشويق ایجاد فضای سبز شهرداری از ایجاد هرگونه فضای سبز بر بدنه و نما و فضاهاي بلا استفاده در ساختمان ها يا همان طرح غیر عملی باغ بام ها بهصورتعموديوافقيدربدنهساختمانهايكليه ساختوسازهايمجازپهنههاياستفادهازاراضي،استقبال می کند ! هيچ عاقلی نيست كه بپرسد واقعا چند تا گلدان و كاشت گل و گياه روي ديواره ساختمان می تواند جاي درختان کهنی را كه از ريشه در مي آورند ، پر كند ؟ بعضي از قسمت هاي اين طرح واقعا خنده دار است . جاي ديگر مالك را ملزم كردند به اينكه 50 درصد از سطح باز باقي مانده را حتما به فضاي سبز اختصاص دهد . باید پرسید كدام فضاي باقي مانده ؟ مگر فضايي هم باقي مانده ؟ مالك طبق این قانون ضدمحیط زیستی 80 درصد زمين را كه برج ساخته ،10 تا 15 درصد هم رمپ و محل عبور و پله و سنگفرش ساخته حالا هرچه هم که باقی مانده نصفش را فضای سبز کند ؟! یعنی کمتر از 5% کل زمین فضای سبز باشد که با بازدیدی از ساختمان های تازه ساز امروز متوجه می شویم به راستی این میزان به اندازه چند گلدانی است که چند صباحی هم دوام نمی آورند . تا قبل از اجراي طرح تفصيلي 40 درصد به ساخت فضاي سبز اختصاص داده مي شد كه الآن شده 5 درصد .آن 5 درصد هم در ساختمان هاي تجاري و اداري به كل از بين مي رود .

ساکنان تهران باید بدانند در ازای پولی که به صورت های مختلف عوارض و مالیات و مستقیم و غیر مستقیم می پردازند بیماری و مرگ می خرند ! شهرداری که بی رویه تراکم و طبقه و سطح اشغال می فروشد و مهم ترین محل هزینه اش ساخت پل ها و تونل ها بدون امکان کنترل تعداد جمعیت و خودروها در شهر تهران است امکان بیشتری برای مهاجرت از شهرهای دیگر به تهران و افزایش خودروهای دودزا فراهم می آورد . مشکل ترافیکی شهر تهران هرگز با برکندن فضای سبز میان بزرگراه ها و تراشیدن تدریجی تپه های کناره گذرها  برای تعریض هرچه بیشتر فضای ماشین آلات و طبقاتی نمودن بزرگراه ها حل نمی شود . چون به همان میزان که فضا ایجاد می شود بر تعداد خودروها افزوده می شود . هرگز از خود پرسیده اید که چرا هرگز درحالیکه روزبه روز از تعداد درختان کهن و فضای سبز کاسته می شود هرگز نهالی به دست شهرداری جان نمی گیرد ؟ هر سال شهرداری تهران هزینه سنگینی برای غرس نهال های بی جان در سطح شهر انجام می دهد . این نهال ها به دلیل باد ، سرما ، گرما ، ضربه ، آلودگی هوا ، صدمات انسانی و پاشیده شدن نمک در زمستان ها هرگز به سال بعد نمی رسند و هر سال و هر سال شهرداری این کار بیهوده را تکرار می کند . در واقع شهرداری باید جایی را به عنوان نهالستان احداث کند و از نهال ها در آنجا مراقبت کند و سپس آنها را با تکنولوژی روز به محل نهایی انتقال دهد.

نمونه دیگر طرحی است که شهرداری با افتخار برای احیا مسیل های تهران در دست داشت که اکنون جز چاهی برای تحمیل هزینه های روزافزون به تهرانی ها نمی نماید . نمونه ای از نتیجه واگذاری کارها به پیمانکاران بی کفایت ، بدون مطالعه و بدون انجام اقدامات زیربنایی در پارک نهج البلاغه قابل مشاهده است . روزی نیست که در این پارک انواع خدمه و ماشین آلات مشغول تعمیر و مرمت بخش های مختلفی که از ریزش و رانش خاک در هم ریخته نباشند . کف سازی ها برآمده ، سنگ های خرد شده بر اثر تغییرات دما ، درختان خشک شده و مبلمان شهری بی کیفیتی که در مواجهه با سرما و رطوبت منهدم شده اند ! این درحالیست که پارک جمشیدیه دهه ها پا برجاست . تازه ترین شاهکار شهرداری البته ایجاد دریاچه مصنوعی منطقه 22 است . آینده گواه خواهد بود که در ایجاد و نگهداری آن تا چه اندازه دانش و مطالعه و خرد به کار رفته است.

به زودی تبدیل تهران از شهر به کارگاه دائم ساختمانی با آلودگی صوتی ، بصری و تنفسی همیشگی و این چنین گریز از خرد و دانش ، مصلحت اندیشی ها ، منفعت طلبی ها ، سوء مدیریت ها و تدوین ضوابطی گریز پذیر و نامعلوم و تبدیل فضاهای سبز عمومی و عرصه های تاریخی که در واقع به چشم شهرداری زمین ذخیره برای ساخت و ساز هستند شهروندان تهرانی را به سوی جنون و مرض های ناشی از آلودگی های زیست محیطی می کشاند . شاید تنها شهروندانی که برندگان این معاملات باشند همان سرمایه داران خارج نشینی باشند که همواره سرمایه شان افزون می گردد و خود در این شهر زندگی نمی کنند . آری آقای شهردار چه زیبا گفتی که : "در جهان سوم اگر کسی بخواهد خانه اش را بسازد شهرش را خراب می کند و اگر بخواهد شهرش را بسازد باید بپذیرد که خانه اش خراب شود ! " اما باید این را هم اضافه کنی که آنجا که مسئولین با آباد کردن خانه های خود موجب ویرانی شهرها می شوند بعداً نام جهان سوم به خود می گیرد ، وگرنه ما هم می توانستیم مانند بسیاری شهرهای دیگر به راستی انسانی زندگی کنیم نه آنکه محل زندگی مان به جای خانه نام ملک و سرمایه به خود گیرد !

مصاحبه روزنامه ایران با مهندس ساناز افتخارزاده ، كارشناس ارشد معماري و عضو هيئت رئيسه گروه معماري سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران
استان مرتبط : تهران  
عضو مرتبط :   


نظرات:

برای ارسال نظر جدید ابتدا باید وارد سایت شوید